賃貸借とは

 ようやく冬が近づいてきたと思っていたら、また最近暑いですね。
11月にしては記録的な暑さなようです。東京は23度。確かに驚きです。

さて、本日は法律は法律では賃貸借について解説してみたいと思います。

 アパートを借りるなど、何かしらの賃貸借契約を締結している方は多いと思いますが、法律上、賃貸借契約についてどのように定められているのでしょうか。

 賃貸借契約は民法601条に定められており、一方の当事者がある物(たとえばアパート)の使用収益をさせることを約束して、相手方がそれに対して賃料を支払うことを約束することによって成立し、効力を生じることになります。

 賃貸人は、賃貸借契約を締結している間、目的物を利用可能な状態で貸し続ける義務があります。そのため、賃貸人には、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務があります。例えば、アパートの窓が台風で割れてしまった場合、賃貸人は直す義務があることになります。

 賃借人が、本来賃貸人が負担すべきである必要費(上記の窓を直す修理費など)を自分で出費した場合には、ただちに賃貸人に償還請求をすることができます。もっとも、それが有益費(例えば、普通の便器をウォシュレットに替えるなど)だった場合においては、賃貸人は、目的物の価値の増加が現実に存在している場合だけ、契約終了時に、その償還をすればよいことになります。

 賃借人には、用法順守義務があります。すなわち、借主は、賃貸借契約の性質によって定まった用法に従って、その物の使用及び収益をしなければならないという義務を負っています。

 債権は一般的には譲渡することが可能ですが、賃借権は他人に譲渡することができません。民法上、賃借人が賃借権を無断で他人に譲渡したり転貸することを禁じており、無断転貸があった場合には解除することができることが定められています。これは賃貸借契約が継続的な契約関係を基にしており、誰に貸すのか(上記例でいえば、誰にアパートを貸すのか)ということが重要であるためです。

 もっとも、借りているアパートを親族に転貸するというような必ずしも悪質ではない場合でもすぐに解除することができるとするのは妥当ではありません。判例上は、無断転貸の解除について、無断転貸が、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しないものとしています。